Vad händer hyresrättsligt vid en tvångsmässig nedstängning av lokalen eller verksamheten?

Vi har under de senaste dagarna tagit del av några för medborgarna och näringsidkare inskränkande beslut som regeringen fattat parallellt med rekommendationer om minskad social kontakt i anledning av Covid-19. Det offentliga har dock än så länge inte fattat några beslut som innebär att hyresgäster är tvingade att stänga sina verksamheter, såsom restauranger och butiker, eller som hindrar hyresvärdar att fullgöra förpliktelsen att tillhandahålla lokalen. Men vilka hyresrättsliga följder skulle den typen av inskränkande beslut kunna få?

Enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken) har en hyresgäst rätt till nedsättning av hyra om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Det finns i anslutning till bestämmelsen, eller i hyreslagen i övrigt, inte några kvalifikationsangivelser under vilka omständigheter en hyresvärd skulle vara befriad från ansvar. En tvångsmässig nedstängning skulle alltså, baserat på hyreslagens ordalydelse, kunna medföra ett sådant hinder eller men för hyresgästen. Det ska också noteras att bestämmelsen talar om nedsättning av hyra – någon ersättning för förlorade intäkter omfattas således inte.

I många fall innehåller även hyresavtal en force majeure-klausul, vilken i flertalet hyresförhållanden har införts enbart till hyresvärdens förmån. I Fastighetsägarnas formulär som tillämpas frekvent i hyresrelationer finns t.ex. en sådan uttrycklig force majeure-klausul. I klausulen undantas hyresvärdens skyldighet att prestera vid ”ingrepp från offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse”.

Skulle det offentliga besluta om att tvångsvis stänga ner en lokal och/eller verksamhet kan vi anta att denna bestämmelse kommer att åberopas av en hyresvärd i anslutning till att en hyresgäst gör gällande hinder eller men i nyttjanderätten. Hur dessa regleringar samspelar – hyresgästens rätt till nedsättning av hyra och hyresvärdens åberopande av force majeure – är inte klarlagt enligt hyreslagen. Eftersom den pandemi som nu drabbat samhället är av icke tidigare skådat slag är det svårt att förutse vilka avvägningar domstolarna skulle göra vid en eventuell tvist mellan hyresvärd och hyresgäst.

Även när hyresavtalet inte innefattar någon force majeure-klausul skulle domstolarna, vid ett beslut från myndigheterna om tvångsmässig nedstängning, kunna komma att beakta invändningar om force majeure utifrån allmänna rättsprinciper. Det ska dock understrykas att vi rent generellt inte kan dra några slutsatser om detta i dagsläget.

Fattar myndigheterna ett beslut som, direkt eller indirekt, inskränker hyresgästers nyttjande av sina lokaler får man hoppas att staten förstår den prekära situation som kan uppstå i relationen hyresvärd-hyresgäst och samtidigt beslutar om någon form av stödpaket som inte, i likhet med vad som presenterats så långt, kräver en motprestation från hyresvärden. I annat fall kommer vi nog se många fler konkurser följa.